Artigo: O novo cálculo do I.T.B.I.
Vamos adentrar em um Imposto que atinge todos os brasileiros possuidores de imóvel, mas, primeiramente precisa-mos saber o que é ITBI?…
Bom, ITBI é denominado o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis, é um tributo exclusivamente municipal e que precisa ser pago sempre que ocorre uma compra ou transferência de imóveis. E já no embalo, esclareço que cabe ao comprador do imóvel pagar esse imposto para a prefeitura da sua cidade, caso esse pagamento não seja feito, a documentação em Cartório (Cessões, Escrituras, Matrículas, etc.) sem o pagamento, não é liberada a negociação pelas vias Municipais e o imóvel não pode ser transferido do nome do vendedor para o comprador.
Para que se possa calcular o ITBI bastava multiplicar a alíquota do imposto com o valor venal do imóvel documentado n a Prefeitura Municipal no cadastro do imóvel. Na grande maioria das prefeituras a taxa correspondia a 2% (dois por cento) do valor venal do bem, mas, em algumas capitais, cidades turísticas e cidades com mais de 100 mil habitantes, esse imposto pode até chegar a 3% do valor venal, desde que aprovado pela Câmara Municipal em Lei Própria Municipal.
Em recente decisão recente o STJ- Superior Tribunal de Justiça, sobre um grande protesto de construtores, corretores de imóveis, dentre outros, definiu em julgamento, que a base para o cálculo do ITBI deve ser o valor atual de mercado do imóvel, sendo transmitido em condições normais de mercado e não qualquer outro valor venal utilizado por quase todas as prefeituras e Cartórios do Brasil.
A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda, com base no rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), estabeleceu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação, que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art.148 do CTN) , e, finalmente, que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
O que está gerando diversas demandas e grande conflito de autonomias, sobrando o custo para o contribuinte que comprou um imóvel nos últimos 5 anos seja residencial ou comercial pode ter direito de restituir algum valor de diferenças, caso a prefeitura da localização do referido imóvel tenha passado a realizar o cálculo com base no valor real e de mercado do imóvel.
A Controvérsia Legal fica por conta do art. 38 do CTN (Código Tributário Nacional), pois, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos, mas, lá no art. 35 do mesmo CTN, define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel.
O Julgamento do STJ, praticamente determina e tira as autonomias municipais de gerar o imposto com base no valor venal, e, com base no julgado, alguns municípios já passaram a contratar fiscais avaliadores credenciados no órgão CRECI, que realizam um processo administrativo que aumenta o valor do imóvel do contribuinte do valor venal para o valor real (de mercado), cabendo contestações, impugnações ao processo, desde que legalmente ocorrido a citação do contribuinte para se manifestar no prazo legal de defesa, inclusivo demonstrando se houve erro na avaliação do imóvel pra maior ou menor valor.
Com o Julgado do STJ, os Municípios passaram a ter uma maior arrecadação em relação ao recolhimento de taxas de ITBI e também de IPTU, pois, com o aumento do valor do imóvel, o valor do Imposto Predial e Territorial Urbano cobrado anualmente de proprietários de imóveis em zonas urbanas também aumenta.
As Prefeituras que realizarem o aumento ou diminuição do valor do imóvel do contribuinte sem o devido processo legal, corre o risco de ajuizamento de ações judiciais anulando o ato, acarretando inclusive peticionamento com alegações de danos ao contribuinte, ocorrendo a violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa, sem a notificação do contribuinte para responder o processo administrativo, sob pena de ofensa aos princípios constitucionais do devido processo legal.
Para que você contribuinte não seja pego de surpresa após a intimação de um processo administrativo que elevará ou diminuirá o valor de seu imóvel no cadastro municipal do imóvel de sua cidade, é melhor ficar atento as intimações, acompanhar o devido processo e realizar a contratação de um advogado especialista em Direito Administrativo e um possivelmente um Corretor Avaliador com regularização no CRECI, para que não escoe seu prazo de manifestação sobre o valor do seu imóvel.
Artigo de Dr. Alberto Moussallem Filho.
